觀點(diǎn)指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對(duì)未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長(zhǎng)的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時(shí)間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬物生長(zhǎng)”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個(gè)人則仍然會(huì)面對(duì)許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測(cè)疫情是否徹底遠(yuǎn)離，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各駕馬車又會(huì)在重啟過程中遭遇多少波折，但堅(jiān)定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域，都將在新起點(diǎn)上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長(zhǎng)的春天。

觀點(diǎn)指數(shù)長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) ? 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，盤點(diǎn)這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，從全面的視角解析行業(yè)未來。

過去一年里，于需求端，雖然社零總額整體波動(dòng)較大，但是網(wǎng)上零售額卻實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。同樣的，運(yùn)輸端數(shù)據(jù)在持續(xù)下滑，但是快遞端于2022年取得了正增長(zhǎng)。

除此之外，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)民間固定資產(chǎn)投資于下半年取得了較大的正增長(zhǎng)。總體來說，網(wǎng)上零售額驅(qū)動(dòng)著快遞端和倉儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展。

倉儲(chǔ)業(yè)的融資端主要以權(quán)益融資為主，其中又以基金設(shè)立為重。受經(jīng)濟(jì)下滑以及地產(chǎn)債信用事件的影響，債權(quán)融資整體環(huán)境較差。

不過，疫情也催生大量的倉儲(chǔ)需求，特別是處于長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等倉儲(chǔ)用地稀缺的大城市，倉儲(chǔ)資產(chǎn)是各路資本爭(zhēng)相并購的標(biāo)的。特別是那些前期資金比較緊張的企業(yè)倉儲(chǔ)資產(chǎn)以及法拍資產(chǎn)，因?yàn)閮r(jià)格處于低點(diǎn)，均受到資本的青睞。

退出方面，二級(jí)市場(chǎng)的高溢價(jià)持續(xù)刺激著資本的神經(jīng)。

京東、ESR還有寶灣物流正準(zhǔn)備將倉儲(chǔ)資產(chǎn)推動(dòng)上市，現(xiàn)有已上市的倉儲(chǔ)REITs，也紛紛繼續(xù)置入優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)資產(chǎn)。

如果說REITs是強(qiáng)推出來的極大利好政策，那么全年對(duì)倉儲(chǔ)業(yè)的政策不斷出臺(tái)，則在稅收和用地方面給了極大的支持。

網(wǎng)上零售驅(qū)動(dòng)快遞及倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展

倉儲(chǔ)需求端，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年社零總額于6月份結(jié)束下滑，并于8月份實(shí)現(xiàn)總額的正增長(zhǎng)，這與5月份以來全國(guó)各地的消費(fèi)刺激措施有很大的關(guān)系。

公開消息顯示，2022年上半年，全國(guó)累計(jì)發(fā)放消費(fèi)券超過100億元，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果顯著。

但10月份全國(guó)多地疫情爆發(fā)，11月份疫情防控"二十條"出臺(tái)，多地感染病例迅速增加，恐慌情緒和居家養(yǎng)病休息影響了消費(fèi)意愿，社零總額出現(xiàn)下滑。隨著感染高峰的結(jié)束，群體免疫逐漸形成，預(yù)計(jì)社零總額將于2023年一季度回歸正增長(zhǎng)。

疫情反而驅(qū)動(dòng)著網(wǎng)上零售總額的正增長(zhǎng)，雖然網(wǎng)上各零售形態(tài)均在10月份出現(xiàn)增幅下滑的現(xiàn)象，但在形勢(shì)最為嚴(yán)峻的11月和12月，居家消費(fèi)以及各大平臺(tái)的促銷也在一定程度上保住了網(wǎng)上零售總額的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

運(yùn)輸端，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年整體貨運(yùn)量呈現(xiàn)持續(xù)下滑的趨勢(shì)，下滑幅度于6月份收縮，于10、11月份擴(kuò)大。疫情防控是影響貨運(yùn)量下滑的主因，其次是整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在下滑，需求端不足，預(yù)計(jì)2023年初將得到緩解。

快遞端，2022年，郵政行業(yè)寄遞業(yè)務(wù)量累計(jì)同比增長(zhǎng)2.7%。其中，快遞業(yè)務(wù)量累計(jì)同比增長(zhǎng)2.1%；郵政寄遞服務(wù)業(yè)務(wù)量累計(jì)同比增長(zhǎng)5.0%。受網(wǎng)上零售額增長(zhǎng)的持續(xù)驅(qū)動(dòng)，快遞端于2022年實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

投資端，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)民間固定資產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)于8月份走出下滑趨勢(shì)，但在10月份達(dá)到最高峰，同比增長(zhǎng)24.9%。這與國(guó)家的保供政策緊密相關(guān)。大量政策出臺(tái)，包括土地端、金融端均給予了交通物流倉儲(chǔ)業(yè)優(yōu)惠，以完成保障民生的任務(wù)。

總的來說，2022年，需求端波動(dòng)明顯，運(yùn)輸端持續(xù)下滑，但網(wǎng)上零售額的增長(zhǎng)促進(jìn)快遞業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展。

融資以基金為主，中小微倉儲(chǔ)企業(yè)仍難行

2022年，觀點(diǎn)指數(shù)收錄的物流倉儲(chǔ)行業(yè)主要融資動(dòng)作總規(guī)模約為1114.39億元，其中，權(quán)益融資規(guī)模為1035.79億元，債權(quán)融資規(guī)模為78.6億元。權(quán)益融資中，基金發(fā)行11只，規(guī)模為971.51億元；剩余的是股權(quán)融資、股票定增以及IPO。

基金發(fā)行中，僅普洛斯就發(fā)行了5只，規(guī)模約為320.56億元。2022年普洛斯中國(guó)物流基金I正式退出，規(guī)模約15億美元，其少數(shù)股東權(quán)益余額迅速回落，為了應(yīng)對(duì)該不利影響，積極搶灘險(xiǎn)資。

2022年至今，美元持續(xù)加息，人民幣對(duì)美元有貶值壓力，年內(nèi)人民幣兌美元已貶值8.64%，使得外資進(jìn)入中國(guó)有一定的匯率風(fēng)險(xiǎn)；另外，物流地產(chǎn)行業(yè)也受到經(jīng)濟(jì)下滑的影響，租金收入有所波動(dòng)。

國(guó)內(nèi)資金像險(xiǎn)資以及國(guó)外部分主權(quán)基金仍然看好中國(guó)市場(chǎng)，雖然總體募資越來越困難，但是夾縫中仍存在機(jī)會(huì)。

據(jù)此，普洛斯也成立了普洛斯資本GCP，更聚焦于資本募集和股權(quán)投資。

相對(duì)于權(quán)益融資來說，債權(quán)融資規(guī)模就顯得小得多，這是倉儲(chǔ)行業(yè)的特點(diǎn)。近兩年信用事件頻發(fā)，公司債券的期限在縮短，像普洛斯中國(guó)發(fā)行的債券期限正在縮短，這并不利于債務(wù)人進(jìn)行長(zhǎng)期性的投資。

因?yàn)閭}儲(chǔ)投入較大，回本時(shí)間較長(zhǎng)，需要長(zhǎng)錢來支撐。加上投資者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有陰影，對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的債券可能需要有風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，再疊加疫情對(duì)租金收入的影響。

總體來看，債權(quán)融資環(huán)境對(duì)債務(wù)人并不友好。除了少數(shù)大型倉儲(chǔ)企業(yè)外，中小微倉儲(chǔ)企業(yè)很難融到資金。

內(nèi)資抄底，電商開啟并購狂潮

據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，2022年全年倉儲(chǔ)需求面積較大，租金價(jià)格也較2021年有所上升，因城市倉儲(chǔ)用地較為稀缺，所以全年的倉儲(chǔ)資產(chǎn)并購也比較火熱。位于長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和南方的一些省會(huì)城市的倉儲(chǔ)資產(chǎn)頗受青睞，料較高的租金水平和豐富的客戶資源，吸引了內(nèi)地險(xiǎn)資、港資和其他外資。

其中，內(nèi)地險(xiǎn)資與普洛斯合作收購蘇寧易購的倉儲(chǔ)資產(chǎn)，這是具有強(qiáng)勁資本募集實(shí)力的普洛斯打通資金方和缺錢的項(xiàng)目方的一次經(jīng)典案例。其中，深圳福田保稅倉迪辰倉儲(chǔ)大廈也是因債權(quán)問題被抵押拍賣，最后被寶能撿漏。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，2022年底疫情防控放開，2023年或許是倉儲(chǔ)資產(chǎn)抄底的元年。

而港資領(lǐng)展收購內(nèi)地倉儲(chǔ)資產(chǎn)是其在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的初步嘗試，收購之前資產(chǎn)組合中只有一個(gè)倉儲(chǔ)項(xiàng)目。因?yàn)轭I(lǐng)展大部分資產(chǎn)集中在香港，資產(chǎn)類型上以購物中心為主，受疫情影響較大，收購內(nèi)地倉儲(chǔ)資產(chǎn)能夠在一定程度上分散集中度過高帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

香港處于大灣區(qū)的核心區(qū)，在疫情防控放寬以及2023年年初通關(guān)后，消費(fèi)、旅游等領(lǐng)域預(yù)計(jì)將迎來較大增長(zhǎng)，普洛斯和華潤(rùn)資本均提前搶占香港倉儲(chǔ)市場(chǎng)。

對(duì)于京東，在2022年國(guó)內(nèi)電子商務(wù)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，順勢(shì)吞并中國(guó)物流資產(chǎn)和德邦物流，極大地?cái)U(kuò)充了其倉儲(chǔ)規(guī)模。

另外，跨境電商的發(fā)展也比較迅速，據(jù)海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)跨境電商進(jìn)出口（含B2B）總額為2.11萬億元，同比增長(zhǎng)9.8%。其中，出口1.55萬億元，同比增長(zhǎng)11.7%，進(jìn)口0.56萬億元，同比增長(zhǎng)4.9%。但海外倉的建設(shè)周期較長(zhǎng)，京東便直接在國(guó)外收購倉儲(chǔ)資產(chǎn)。

"智慧物流"、"碳中和"成運(yùn)營(yíng)主題

國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《"十四五"現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》提出，要將"推動(dòng)物流提質(zhì)增效降本"作為"十四五"時(shí)期物流發(fā)展的重點(diǎn)，明確提出到2025年，要將社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率較2020年下降2個(gè)百分點(diǎn)左右。

要減少物流總費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)物流園的降本增效是關(guān)鍵。而倉儲(chǔ)企業(yè)也正在利用數(shù)字科技，將物流園打造成智慧型的物流園，以實(shí)現(xiàn)降本增效的目的。

整個(gè)2022年，發(fā)生了多起物流科技領(lǐng)域的投融資事件，參與者不乏普洛斯、順豐以及安博。可以看到，投融資事件主要集中在機(jī)器人、無人駕駛、網(wǎng)絡(luò)以及系統(tǒng)平臺(tái)領(lǐng)域。

而智慧物流園涉及到的技術(shù)較多且復(fù)雜，大型倉儲(chǔ)企業(yè)正是通過這種參股或者控股物流科技公司的方式，來獲取相關(guān)技術(shù)，以打造智慧物流科技園服務(wù)。

如果說打造智慧物流園的一個(gè)目的是降本增效，那么減少碳排放則是另一個(gè)目的。減少碳排放，不單是技術(shù)問題，還涉及到制度和文化，需要有頂層設(shè)計(jì)等多方面意識(shí)。

順豐2021年發(fā)布業(yè)內(nèi)首份碳目標(biāo)白皮書后，2022年相繼有多家倉儲(chǔ)企業(yè)發(fā)布碳目標(biāo)相關(guān)的白皮書。

如普洛斯在資本運(yùn)作和建造運(yùn)營(yíng)方面具有較大的優(yōu)勢(shì)，所以倡導(dǎo)從園區(qū)的全生命周期入手。近5年來在科技方面累計(jì)投入超過900億元的京東，更傾向于利用5G、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等關(guān)鍵技術(shù)，針對(duì)不同類型的物流園區(qū)，打造不同的碳中和解決方案。萬緯物流則是從ESG入手，在冷鏈領(lǐng)域的全生命周期實(shí)現(xiàn)碳中和。

內(nèi)地REITs高溢價(jià)刺激資本神經(jīng)

目前內(nèi)地倉儲(chǔ)類公募REITs共有3只，總市值約123億元，平均溢價(jià)率為42%左右，平均分派率約5.03%。

對(duì)比香港市場(chǎng)，以純倉儲(chǔ)類REITs順豐房托來說，底層資產(chǎn)估值遠(yuǎn)高于基金總市值，溢價(jià)率和分派率均較低。據(jù)中報(bào)披露，順豐房托的年化股息率為8%左右。

可以看到，單從資產(chǎn)溢價(jià)率來說，內(nèi)地比較高，這也決定了內(nèi)地倉儲(chǔ)類REITs的股息率很難達(dá)到8%。

正是二級(jí)市場(chǎng)的高溢價(jià)率刺激了資本的神經(jīng)，2022年9月份，中金普洛斯和紅土鹽田港開始擴(kuò)募，前者擬置入重慶、青島、江門等3地的3個(gè)物流園項(xiàng)目，購入成功后，中金普洛斯REIT的全國(guó)布局增加了兩個(gè)新的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，風(fēng)險(xiǎn)更加分散。后者將置入世紀(jì)物流園項(xiàng)目，同樣是位于深圳的項(xiàng)目，處于鹽田區(qū)明珠道綜合保稅區(qū)內(nèi)。

同月，寶灣物流也宣布擬將天津、廊坊、南京、嘉興4處倉儲(chǔ)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)，進(jìn)行公募REITs的申報(bào)工作。

年底，ESR宣布擬將旗下倉儲(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行上市，京東倉儲(chǔ)資產(chǎn)REITs也正式獲得受理，并于2023年初正式上市。

總的來說，內(nèi)地倉儲(chǔ)公募REITs發(fā)展如火如荼，這將給市場(chǎng)新項(xiàng)目帶來增量資金。另外Pre-REITs也隨之火爆，國(guó)內(nèi)倉儲(chǔ)企業(yè)與資方合作設(shè)立基金，收購倉儲(chǔ)資產(chǎn)，待培育成熟后通過REITs退出，這也為倉儲(chǔ)類公募REITs儲(chǔ)備了大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

而在香港，順豐房托與順豐控股下屬運(yùn)營(yíng)物流倉儲(chǔ)的子公司順豐豐泰簽訂合約，前者將購入后者所持有的長(zhǎng)沙物業(yè)全部股權(quán)，該次交易總金額約為人民幣4.93億元。

作為商業(yè)地產(chǎn)REITs的領(lǐng)展，也相繼購入內(nèi)地倉儲(chǔ)資產(chǎn)。一方面，優(yōu)化了香港REITs的投資組合，另一方面，港資活躍于內(nèi)地倉儲(chǔ)市場(chǎng)，也為眾多倉儲(chǔ)Pre-REITs提供了退出通道。

政策釋放利好，稅收和用地支持較為突出

政策層面，2022年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》，其中強(qiáng)調(diào)，要全面落實(shí)物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收優(yōu)惠政策。該政策一旦落實(shí)，將有效降低物流倉儲(chǔ)企業(yè)的實(shí)際成本。

倉儲(chǔ)用地方面，文件中提到：對(duì)納入國(guó)家和省級(jí)示范的物流園區(qū)新增物流倉儲(chǔ)用地給予重點(diǎn)保障。鼓勵(lì)通過"先租后讓"、"租讓結(jié)合"等多種方式向物流企業(yè)供應(yīng)土地。近年來，熱點(diǎn)城市倉儲(chǔ)用地供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)土地極其稀缺，若通過行政措施保障倉儲(chǔ)用地的供應(yīng)，或許能進(jìn)一步緩解重點(diǎn)城市日益增長(zhǎng)的倉儲(chǔ)壓力。

另外，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，其中提到，要完善物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。統(tǒng)籌國(guó)家物流樞紐、國(guó)家骨干冷鏈物流基地、示范物流園區(qū)等布局建設(shè)；加快建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地倉儲(chǔ)保鮮冷鏈物流設(shè)施，優(yōu)化商貿(mào)物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。國(guó)家從頂層設(shè)計(jì)方面促進(jìn)冷鏈物流的發(fā)展，這將對(duì)農(nóng)產(chǎn)品、食品以及醫(yī)藥等行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

同時(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《"十四五"現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中提及，加快現(xiàn)代物流數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智慧化賦能，打造科技含量高、創(chuàng)新能力強(qiáng)的智慧物流新模式。目前，頂層設(shè)計(jì)在冷鏈和倉儲(chǔ)數(shù)字化、智慧化方面均有所提及，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)⒊蔀槲磥碇饕耐顿Y和運(yùn)營(yíng)方向。